+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Порядок и особенности заключения договора мены. Образец договора мены

Содержание

Договор мены

Порядок и особенности заключения договора мены. Образец договора мены

Известно, что договор мены является одним из самых давних гражданско-правовых договоров. Исторически он был предшественником договора купли-продажи, а поэтому к такому договору применимы правила о купле-продаже. Разумеется, если это не идет вразрез с нормами главы 31 ГК РФ, которые регламентируют обязательства, возникающие из договора.

Сейчас применение договоров этого типа несколько ограничено, но все же используется. Ведь при заключении договора мены существенно экономится время в тех случаях, если желание двух лиц отдать одну вещь и приобрести другую полностью совпадает.

Понятие, срок и форма договора мены

Главными чертами договора мены являются:

  • консенсуальность, то есть, соглашение заключается сторонами только на основе согласия;
  • взаимность;
  • возмездность.

В качестве предмета договора мены выступают товары, свободные от обременения. Именно предмет договора является важнейшим существенным условием договора.

В случае, когда из договора следует, что производится обмен неравноценными товарами, на сторону, передающую товар, цена которого ниже, возлагается обязанность оплаты разницы в ценах на данные товары. Оплата разницы в ценах производится до или сразу же после передачи товара, который имеет более низкую цену. Также в договоре может предусматриваться иной порядок компенсации.

Переход права собственности сторонам на обмениваемые товары происходит одновременно, после того как обе стороны исполнили обязательства по передаче товаров. Срок договора всегда определяют сами стороны.

В тех случаях, когда обмен товарами не был одномоментным, а сроки передачи не совпадают, исполнение обязательства в другие сроки считается встречным обязательством. Поэтому последний исполнитель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возместить убытки.

Это происходит тогда, если ранний исполнитель не выполняет свои обязанности или есть обстоятельства, свидетельствующие о том, что обязательство не будет выполнено.

В устной форме договор мены возможен только в двух случаях:

  • если договор заключается между гражданами на сумму меньше 10 МРОТ;
  • между любыми субъектами, если договор исполняется сразу же при его заключении.

Все остальные случаи заключения договора требуют письменной формы.

Стороны договора мены

Законодательством не обозначены какие-либо специальные требования к субъектам договора мены. Но так как передача вещи одним лицом другому в обмен на иную вещь является формой распоряжения имуществом, то каждая из сторон должна быть собственником обмениваемых вещей. Или же обладать другим вещным правом, включающим право на распоряжение соответствующим имуществом.

Субъектами могут быть как физические лица, так и юридические: например, государственные или муниципальные предприятия. В таких случаях юридическое лицо передает также и свои права, а именно, право на управление и право на хозяйственное ведение. Надо отметить, что юридические лица могут заключать договор мены не только с другими юридическими лицами, но и с физическими лицами.

Основные разделы договоров мены

Количество и наименование разделов договора целиком зависит от предмета договора. Так в договоре мены земельных участков обязательны разделы:

  • предмет договора;
  • обременения обмениваемых участков;
  • ограничения в использовании обмениваемых участков;
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность сторон;
  • заключительные положения;
  • адреса и банковские реквизиты сторон.

Чтобы договор был оформлен правильно и грамотно, лучше всего воспользоваться образцом для заполнения. Как и в любом другом договоре, указывается время и место заключения, паспортные данные сторон. В завершение заполнения договора обе стороны должны поставить свои подписи. Также к договору должны быть приложены необходимые в каждом отдельном случае документы.

и существенные условия

Существенным условием договора мены является предмет договора, т. е. вид товаров, которые будут обмениваться. Без указания наименования обмениваемых вещей в документе договор не может быть признанным официально заключенным.

Следует отметить, что договором мены предусматривается равноправие обоих сторон – продавца и покупателя. В то же время стороны обладают и равными обязанностями перед законом. Лица, заключающие договор, передают друг другу товары, которые имеют равную стоимость. Также они должны потратить одинаковые денежные средства на передачу и получение товара в собственность.

Если одной из сторон достался товар с браком или другими недостатками, то для другой стороны договора наступает ответственность, аналогичная предусмотренной при купле-продаже.

Если товар, полученный по договору мены, изымается третьим лицом, потерпевшая сторона имеет право потребовать, чтобы другая сторона возвратила товар, полученный при обмене, и возместила убытки (ст. 571 ГК РФ).

Есть ли разница между договором мены и куплей-продажей

Несмотря на то, что статья 567 ГК РФ фактически приравнивает мену к купле-продаже и для удобства называет участников договора продавцами и покупателями, между ними есть и отличия. Основным отличием является то, что при купле-продаже одна сторона всегда передает другой денежные средства. В случае же мены денежные средства могут передаваться, только если товары признаны неравноценными.

Формирование цены

Указывать цену в договоре мены совсем не обязательно, но бывает необходимым для того, чтобы правильно произвести бухгалтерский учет и таким образом избежать проблем с налоговой службой.

Оценку стоимости товара для обмена обычно производят двумя способами.

Может быть использована внутренняя оценка, без привлечения третьих лиц и производимая на основании данных бухгалтерского учета, стоимости приобретения, а также стоимости идентичных предметов.

Применяется и независимая оценка, которую производят специалисты-оценщики, руководствуясь данными договора или других исполнительных и судебных актов.

Договор мены: налогообложение

В соответствии со статьей 658 ГК РФ, если производится обмен равноценными товарами, договор мены налогообложению не подлежит. Если же стороны договорились обменяться неравноценными товарами и одна из сторон выплачивает денежную компенсацию, эта сумма считается доходом и с нее должен быть уплачен налог. Он составляет 5% от разницы стоимости товара.

Чтобы не платить налоги на законных основаниях, сумму компенсации необходимо включить в вычет (статья 220 Налогового кодекса РФ). Кроме того, при оформлении документов сторонам нужно уплатить госпошлину. Ее величина напрямую зависит от вида и предмета договора.

Виды и особенности договоров мены

Существует целый ряд действующих классификаций договоров мены: их отличие заключается лишь в принципе, в соответствии с которым происходит разделение. Так, выделяются виды договоров, объединенных типом обмениваемых товаров. Юридические и физические лица свободно могут вести обмен:

  • транспортом;
  • другими видами движимого имущества;
  • частными строениями, жилыми и нежилыми;
  • квартирами, комнатами, которые находятся в частной собственности;
  • земельными участками.

Получается, что стороны ведут обмен не просто какой-то вещью, а правом собственности на нее. В отношения мены могут вступать;

  • физические лица;
  • юридические лица, т. е. различные организации;
  • юридические и физические лица (такой договор называют смешанным).

Распространенной разновидностью договора мены является так называемый бартер. Это — договор мены товаров, применяемый чаще всего во внешней торговле.

Особенностью таких договоров является то, что для его заключения сторонам необходима соответствующая лицензия, а обмениваемые товары обязательно должны быть равноценными. Проведение бартерных сделок регламентируется Указом Президента РФ от 18 августа 1996 г.

№ 1209 «О государственном регулировании внешнеторговых бартерных сделок», главой 10 ФЗ № 164-ФЗ от 8 декабря 2003 г. «Об основах государственного регулирования внешнеторговой деятельности».

Особенности обмена жилыми помещениями

Домами, квартирами и другими жилыми помещениями могут обмениваться граждане, которые обладают правом собственности на конкретное жилье.

В том случае, когда один из собственников не соглашается на обмен, договор не признается состоявшимся. Производить обмен жилыми помещениями также могут наниматели в домах государственного жилфонда.

Но для заключения такой сделки необходимо заручиться разрешением всех членов семьи.

Важно понимать, что в таких случаях совершается передача не права собственности, а только права пользования. Сторонами договоров мены жилья вправе выступать и юридические лица (при этом происходит передача и части прав, связанных с хозяйственным ведением). Также разрешены и смешанные формы договоров мены.

Достаточно часто договором мены прикрываются различного рода неправомерные действия, которые могут быть направлены, например, на уклонение от уплаты налогов.

Происходит это потому, что стороны договора по взаимному согласию самостоятельно устанавливают равноценность обмениваемых вещей. Так, какая-то ценная вещь может быть обменена на выданный коммерческой организацией вексель, который не имеет никакого обеспечения.

Поэтому, если будет установлено, что договор мены заключен для прикрытия иных отношений, он квалифицируется как притворная сделка.

Образец договора мены

Скачать образцы договоров:

Особенности исполнения договора

Если товары, являющиеся объектом мены, определяются родовыми признаками, при исполнении договора важно учесть количество товаров, подлежащих передаче. Оно должно предусматриваться договором в денежном выражении или соответствующих единицах измерения. Договором может быть определено, что товары передаются в ассортименте, который согласован сторонами (ст. 467 ГК РФ).

В договоре мены допустимо предусмотреть требования, которые предъявляются к качеству обмениваемых товаров. В остальных случаях передаваемые товары должны быть пригодны для целей, в которых они обычно используются.

Также договор может содержать условия о комплектности товара, его таре и упаковке. В таких ситуациях должны применяться соответствующие положения договора купли-продажи.

Источник: https://vseiski.ru/dogovor-meny.html

Порядок заключения договора мены

Порядок и особенности заключения договора мены. Образец договора мены

Если смотреть всю историю развития сделок, то можно сказать, что договор мены возник гораздо ранее, чем купля-продажа. С давних времен люди обменивались между собой имуществом, которое им принадлежало. О том, что представляет собой договор мены с точки зрения закона в наши дни, читайте в статье.

Что такое договор мены

Мена регулируется главой 31 ГК РФ. Согласно гражданскому законодательству, по договору мены добровольно передаются имущественные права на вещь в обмен на получение имущественных прав на другую вещь.

В соответствии со ст. 567 ГК РФ, участники обмена признаются продавцом и покупателем, а к договорам такого типа применяется регламент сделок купли-продажи. По умолчанию предполагается, что предметами обмена будет равноценное имущество. Если это не так, то за предмет большей стоимостью осуществляется доплата.

По договору мены может быть передано следующее имущество:

  • транспортные средства;
  • постройки, здания, сооружения;
  • квартиры, комнаты, жилые дома;
  • земельный участок;
  • другие виды движимого и недвижимого имущества.

Стороны договора мены фактически передают друг другу права собственности на объекты.

В некоторых случаях допускается заключение устного договора мены. Это возможно, если стоимость имущества менее 10 МРОТ.

Несмотря на то, что ст. 567 ГК РФ четко дает понять, что обмен и купля-продажа практически одинаковые сделки. Однако разница все же есть. Главное отличие в том, что при купле-продаже одна сторона всегда передает другой денежные средства, что при обмене происходит только, если вещи признаются не равноценными.

Стороны в договоре мены

Участниками мены могут быть физические лица и организации. Допускаются смешанные сделки, когда одной стороной выступает частный собственник, а другой – юридическое лицо. Физические лица могут быть гражданами РФ, лицами без гражданства и иностранцами.

Выступать стороной договора обязательно должен собственник обмениваемой вещи. Когда собственников несколько и один из них не согласен на обмен, сделка признается незаконной.

Осуществлять обмен жилья вправе также граждане, проживающие в государственных или муниципальных квартирах на основании договора социального найма. На эту процедуру должны дать согласие все члены семьи. В подобной ситуации передается только право пользования жилым помещением.

Заключение договора мены

При обмене жилыми или нежилыми помещениями всегда составляется письменный договор мены. В результате сделки собственники обмениваются имущественными правами на недвижимость и регистрируют переход в Росреестре. По итогам на руках у каждого участника будет выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности на объект.

В идеальном варианте стороны обмениваются равноценным имуществом, но так бывает далеко не всегда. Часто осуществляются следующие типы обмена:

  • с доплатой за большую квартиру;
  • квартира меняется на автомобиль;
  • большая квартира меняется на несколько меньших по площади и др.

Все нюансы, касающиеся предмета сделки, отражаются в тексте соглашения.

Сторонами может быть заключен предварительный договор мены. Это делается для обеспечения гарантий, что итоговая сделка действительно произойдет в будущем. Чтобы защитить свои интересы, стороны прописывают в тексте предварительного соглашения:

  • согласие собственников на осуществление обмена;
  • дату заключения сделки;
  • порядок передачи помещений и прав на них;
  • штрафные санкции за невыполнение обязательств.

Расскажем далее, что нужно включать в текст основного договора, требуется ли нотариальное заверение, как осуществляется регистрация и расторжение сделки.

Основные условия

Условия, без указания которых, сделка будет считаться недействительной:

  1. Предмет договора – квартира, дом, отдельное помещение.
  2. Характеристика предмета договора – этажность, адрес местоположения, площадь, кадастровый номер и т.д.
  3. Стоимость объекта недвижимости.
  4. Указание граждан, которые вправе пользоваться помещением. Если они отсутствуют, это тоже нужно прописать.
  5. Соглашение по всем пунктам договора.

Без указания вышеперечисленных условий сделка признается недействительной, соответственно, переход прав осуществлен не будет.

Дополнительные моменты

Законодательно установленного образца договора мены не существует, но помимо существенных условий стороны включают в текст соглашения и дополнительные пункты. К ним относятся:

  • наименования сторон;
  • паспортные данные или реквизиты сторон;
  • дата и населенный пункт заключения сделки;
  • форс-мажорные обстоятельства и порядок действий при их наступлении;
  • подписи сторон.

В некоторых случаях целесообразно указать срок. В теории собственники обмениваются правами на имущество единовременно. Однако с практической точки зрения это почти не осуществимо. Когда одна из сторон получает документы на квартиру раньше, чем другая, договор должен иметь срок действия. По его истечению получить выписку из ЕГРН будет невозможно.

Нотариальное заверение

Законом не предусмотрена необходимость заверять сделку нотариально. Вопрос обращения в нотариальную контору стороны решают самостоятельно.

Участники обмена могут составить типовой договор и обратиться непосредственно в Росреестр или МФЦ для осуществления регистрации прав. По большому счету сотрудники учреждений выполняют те же функции, что и нотариус – проверяют документы на подлинность и удостоверяют их.

Тем не менее, в обращении к нотариусу есть смысл. Несомненный плюс заверения – удостоверение юридической чистоты и корректности договора. Еще одно преимущество в том, что в нотариальной конторе будет храниться экземпляр документа. Если одна из сторон потеряет договор, его всегда можно восстановить.

Обращение к нотариусу подразумевает возникновение дополнительных расходов. Стоимость услуг рассчитывается исходя из стоимости жилья, и может составлять 0,15-0,3 %. Плюс к этому потребуется оплатить техническую работу нотариуса.

Регистрация договора

Права собственности перейдут к участникам сделки после выполнения трех действий:

  1. Регистрация договора мены и внесение корректировок в Росреестр.
  2. Фактический обмен, подтвержденный подписанными актами приема-передачи.
  3. Получение выписки из ЕГРН, подтверждающей право собственности на предмет договора.

Чтобы осуществить эти этапы потребуется предоставить следующие документы:

  • заявления участников обмена;
  • общегражданские паспорта или учредительные документы организации;
  • доверенность для представителей сторон;
  • квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины (за регистрацию права собственности нужно заплатить 2000 рублей);
  • кадастровые и технические паспорта объектов;
  • договор мены в трех экземплярах;
  • нотариальное согласие или личное присутствие супругов (если передаваемое имущество является совместно нажитым;
  • свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРН на предметы обмена;
  • согласие третьих лиц, если передаваемый объект обременен;
  • согласие органов опеки и попечительства, если один из собственников не достиг совершеннолетия.

Для прохождения государственной регистрации необходимо обратиться в Росреестр или МФЦ по месту нахождения одного из предметов обмена. Для последующей регистрации права собственности следует обращаться по месту нахождения каждого из объектов соответственно.

Расторжение сделки

Расторжение договора возможно по соглашению сторон или по решению судебных органов. Согласно ст. 453 ГК РФ, требовать возвращения предмета сделки до ее расторжения невозможно.

Для обращения в суд должны быть веские основания, которые возможно подтвердить. К таким основаниям относят:

  • подписание документы под влиянием угроз жизни или здоровью;
  • введение в заблуждение относительно содержания договора;
  • допущение намеренных или случайных ошибок в тексте документа, которые оказывают влияние на смысл договоренностей;
  • одна из сторон была введена в заблуждение относительно предмета или природы сделки;
  • несоблюдение условий договора.

Обратиться в суд можно до истечения срока исковой давности, который составляет максимум три года. Для некоторых случаев срок исковой давности меньше и составляет один год.

При неудовлетворении результатом сделки одной из сторон необходимо попытаться урегулировать ситуацию, не обращаясь в суд. Расторжение в одностороннем порядке невозможно.

Прежде чем подавать исковое заявление инициатор расторжения должен направить второй стороне письменное предложение о мирном урегулировании вопроса. В суд следует обращаться только после несогласия или игнорирования предложения.

Как оформить обмен квартиры

Алгоритм обмена выглядит так:

  1. Поиск второго участника обмена.
  2. Составление договора мены.
  3. Подготовка пакета документов для регистрации.
  4. Оплата государственной пошлины.
  5. Получение выписки из ЕГРН, подтверждающей право собственности.

Нередко такие сделки заключаются между родственниками. Но если необходимо обменять жилье, а подходящего для совершения сделки нет, помочь могут специализированные агентства недвижимости.

При составлении договора мены необходимо четко прописывать условия сделки. Если объекты равноценные, то важным будет указание срока вступления в новые права. Когда обмен неравноценный, то в тексте документа указывается стоимость компенсационной выплаты.

Налог при договоре мены

Договор мены не подлежит налогообложению, если происходит обмен равноценными объектами. Это прописано в ст. 658 ГК РФ.

Когда объекты имеют разную стоимость, и одна из сторон платит компенсацию, эта сумма признается доходом и облагается налогом. Его размер составит 13% от разницы между стоимостью объектов.  Избежать выплаты можно, оформив налоговый вычет в ФНС или по месту трудовой деятельности.

Эти правила действуют, если недвижимость находится в собственности менее трех лет. Помимо непосредственно уплаты налога, потребуется сдать в налоговую декларацию.

Договор мены с материнским капиталом

Нередко возникает необходимость доплатить материнским капиталом при неравноценном обмене. Однако такая возможность законодательно не допускается.

Есть два альтернативных варианта действий:

  1. Получение ипотеки на квартиру и полное погашение материнским капиталом и средствами от продажи существующего жилья.
  2. Оформление ипотеки и частичное погашение материнским капиталом.

И в том и в другом варианте не обойтись без ипотеки, а вместо договора мены будет осуществлена сделка купли-продажи. Для оформления обязательно нужно получить согласие органов опеки и попечительства на выписку ребенка для последующей прописки в лучшем жилом помещении.

Таким образом, изначально нужно обратиться в банк. А затем в Росреестр для удостоверения сделки, если все нюансы будут улажены, а документы подготовлены. К пакету необходимых бумаг необходимо приложить сертификат на получение государственной поддержки.

Сделки, в которых фигурирует материнский капитал, не облагаются государственной пошлиной. А вот налог при продаже имущества в размере 13 % потребуется заплатить, если реализованное жилье находилось в собственности менее трех лет.

Если у вас возникли сложности с договором мены, обращайтесь за консультацией к юристу. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Введите вопрос в специальное поле на сайте.

Оформление договора мены – наиболее безопасный вариант. Риск столкнуться с мошенниками или аферистами в этом случае минимален. Несмотря на это, все же рекомендуем получить консультацию юриста перед подписанием договора.

Источник: https://bezrieltora24.ru/prodazha-kvartiry/osnovnye-momenty-sostavleniya-dogovora-meny-nedvizhimogo-imushhestva

Образец договора мены квартир и особенности его заключения

Порядок и особенности заключения договора мены. Образец договора мены

Слова мена и обмен — синонимы, однако с юридической точки зрения они неравнозначны.

В гражданском законодательстве обмен и мена — это два разных понятия, которые обозначают различные виды сделки.

Что такое мена и обмен?

Договор мены оформляется для заключения сделки, при которой одна из сторон передает в собственность другой стороны принадлежащую ей вещь, получая взамен какое–либо имущество. Таким образом можно обменять квартиру, долю в квартире или земельный участок. Переданное имущество переходит в собственность получателя.

В том случае, если обмениваемые квартиры неравноценны, возможно заключение договора мены с доплатой, которую осуществляет одна из сторон. Договор мены по своему содержанию близок к договору купли–продажи, и на него распространяются нормы, которые установлены в главе 30 Гражданского кодекса.

В частности, участники сделки обязаны предупредить друг друга о наличии у обмениваемого жилого помещения недостатков, а также о существовании третьих лиц, которые имеют права на данное недвижимое имущество — это могут быть залогодержатель, наниматель и так далее. При заключении такого договора каждая сторона является продавцом и в то же время — покупателем.

Чтобы заключить прямой обмен, вам понадобится найти квартиру, которая устроит вас, и при этом ее владельца должно устроить ваше недвижимое имущество. В случае, когда в обмене участвуют больше двух квартир, сложность процедуры возрастает еще больше.

Именно из–за большого количества трудностей, которые необходимо преодолеть, чтобы заключить подобную сделку, договоры мены заключаются относительно редко.

Чтобы заключить договор мены, необходимо подготовить пакет документов:

  • паспорт или свидетельство о рождении;
  • документ, удостоверяющий право собственности;
  • кадастровый паспорт помещения;
  • выписка из домовой книги;
  • копию финансового лицевого счета — этот документ нужен при заключении сделки,
  • которая совершается в нотариальной форме;
  • также могут понадобиться свидетельство о браке либо о расторжении брака.

Обмен — это сделка, во время которой происходит взаимная передача прав на пользование жилым помещением.

Такие договоры заключаются между нанимателями жилья, находящегося в муниципальной собственности.

Чем мена отличается от обмена?

В этом и состоит главное отличие такого договора от договора обмена, при заключении которого два владельца квартир обмениваются правами собственности на их. Сделку по обмену квартир могут заключить только наниматели неприватизированного жилья.

Договор обмена, в отличие от договора мены, оформляется с помощью специальных обменных ордеров. Также для совершения этих сделок заключаются разные вид договоров — в первом случае понадобится составить договор мены квартир, во втором, соответственно — договор обмена квартир.

Виды договоров мены

Есть несколько основных разновидностей договора мены, в число которых входят договор мены квартиры с доплатой, мены квартиры с несовершеннолетним и договор мены долей квартиры. Также можно заключить договор мены квартиры на земельный участок.

С доплатой

При заключении такой сделки в договоре необходимо указать размер доплаты и порядок осуществления расчетов.

Сумма доплаты определяется на основании независимой оценки жилых помещений. Можно предусмотреть оплату не только в деньгах, но и в ценных бумагах. Также доплата может быть осуществлена путем передачи одной стороной сделки в собственность другой какого–либо имущества. В таком случае необходимо прописать в договоре не только сроки, но и порядок передачи.

Долей квартиры

Как и в случае с куплей–продажей недвижимости, для заключения такой сделки понадобится согласие всех собственников долей квартиры.

Также в этом случае необходимо предоставить дополнительные документы — нотариально заверенное соглашение об определении долей, которое было зарегистрировано в Департаменте муниципального жилья и справку об оценке стоимости жилого помещения из БТИ с указанием долей всех собственников.

В самом договоре нужно указать, какая доля принадлежит участнику сделки.

С несовершеннолетним

Если в сделке участвуют несовершеннолетние, для ее заключения понадобится распоряжение местных органов власти.

Чтобы получить его, нужно обратиться в отдел опеки и попечительства. Если один из участников сделки не достиг возраста 14 лет, договор от имени такого лица заключают его родители или иные законные представители.

На земельный участок

В общем и целом правила мены земельного участка, установленные законодательством, мало отличаются от правил мены квартиры. Соответственно, мало отличается и сам договор, в нем просто понадобиться указать вместо данных одной из квартир информацию о земельном участке.

Мена или обмен квартир могут стать отличным решением для тех, кто хочет осуществить переход права собственности на квартиры. Однако нужно иметь в виду, что прямой обмен — это тонкий инструмент, воспользоваться которым бывает непросто. Операция будет успешной только в том случае, если все участники сделки в полной мере готовы к сотрудничеству.

Для того, чтобы упростить процесс и правильно составить договор, можно обратиться к риелтору, а также в центр оформления сделок — это позволит сэкономить не только время, но и деньги. Ведь ошибки, совершенные при поиске подходящего варианта и составлении документа, могут обойтись очень дорого.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/obmen/obrazec-dogovora-meny-kvartir.html

Договор мены: понятие, виды, признаки, содержание

Порядок и особенности заключения договора мены. Образец договора мены

Согласно действующему законодательству РФ, лицо обладающее каким-либо имуществом или собственностью имеет право совершать с ним любые действия, в том числе и сделки мены.

Для того, чтобы обменять одно имущество на другое необходимо составить договор мены, который подтверждает законность сделки и допускает передачу имущественных прав.

Такой договор регистрируется в ЕГРН и имеет юридическую силу.

Понятие договора мены по ГК РФ

Мена — это один из вариантов распоряжения собственным имуществом, в результате чего происходит обмен (п. 1 ст. 567 ГК РФ).

При этом предполагается обмен имущественными ценностями предназначенными для личного пользования без денег или с минимальной доплатой, если обмен не равноценен.

Для того, чтобы сделка по обмену недвижимым или движимым имуществом была законной составляется договор мены. Он имеет некоторые особенности:

  • Договор мены по общему признаку относится к гражданско-правовым документам, которые регламентируют передачу имущества. К данной группе также относят соглашения, которые регламентируют сделки по купле-продаже, дарению, аренде, ренте и др;
  • По договору мены право владения имуществом, полученным в процессе обмена, возникает одновременно у обеих сторон, при условии исполнения обязательств по его передаче. Это регламентированно ст. 570 ГК РФ. 
  • Договор мены является двусторонним соглашением, так как каждая сторона выступает и продавцом и покупателем;
  • В договоре мены по ГК РФ, согласно ст. 571 ГК и ст. 461, указанно, что если одной стороной договора мены обязательства не исполнены или исполнены не надлежащим образом, то у второй стороны возникает право требовать возврат переданного товара или возмещение убытков.
  • Договор мены может заключаться в отношении движимого и недвижимого имущества, которое будет приобретено участниками сделки в будущем.

Cодержание

Договор мены составляется в свободной письменной форме. Если участники желают, он может быть заверен в нотариальной конторе, но обычно заверение не требуется.

Договор мены должен содержать следующие пункты:

  • Наименование документа;
  • Дата и место составления;
  • Подробные сведения об участниках сделки;
  • Детальное описание предмета договора;
  • Документы подтверждающие право собственности предметом договора;
  • Права и обязанности сторон;
  • Ответственность сторон;
  • Доплату и порядок выплат, если обмениваемый товар не равноценен;
  • Сроки и порядок обмена товарами;
  • Порядок разрешения споров и разногласий;
  • Дату и подписи сторон.

Предмет договора мены

Предметом договора может быть имущество или недвижимость, находящаяся в собственности и свободная от обременения. Передача ненадлежащего товара влечет замену, его возврат или иные требования, предусмотренные соглашением. Это регламентируется ст. 557 и ст. 475 ГК РФ. Если обмену подлежит неравнозначный товар, сторона, предлагающая имущество меньшей стоимости, обязуется внести доплату.

Особенности мены недвижимого имущества

Договор мены отличается от остальных гражданско-правовых двусторонних договоров тем, что в рамках одного документа реализуется две (чаще) равноценные взаимовыгодные сделки.

Для мены недвижимого имущества есть свои отличительные особенности:

  • Так как найти равноценную недвижимость часто не просто, договор включает пункт о доплате разницы или возмещении иным способом;
  • Недвижимость по договору мены нельзя обменивать на деньги, так как это не соответствует принципам мены;
  • Договор является консенсуальным и возмездным;
  • Переход права собственности, как правило, происходит одновременно. Иногда, в зависимости от обстоятельств, участники мены определяют иные сроки перехода права. Сделка будет считаться завершенной после получения перехода прав на новое имущество обоим участникам;
  • Если происходит обмен равноценной недвижимостью, участники сделки не должны платить налог на прибыль. Если в соглашении указанна доплата, то участник получивший выгоду от сделки выплачивает налог;
  • Если собственник владеет недвижимостью менее 3-х лет, при обмене он платит 13 процентов от ее стоимости;
  • Если обмену подлежит собственность, находящаяся в общей или долевой собственности, необходимо согласие всех собственников на обмен;
  • Если доля обмениваемой недвижимости принадлежит лицам не достигшим совершеннолетия,  необходимо согласие на проведение сделки органов опеки и попечительства.

Важно! Если в процессе регистрации перехода права собственности будет установлено, что сделка мены совершается для уклонения от уплаты налогов, или имеет место другая мошенническая схема, она будет признана притворной. Участникам грозит судебное разбирательство.

Налогообложение и регистрация

Договор мены предполагает совершение двойной сделки, так как стороны выступают одновременно и покупателями и продавцами. Исходя из этого, законодательством к данной сделке применяются теже нормы по налогообложению и госрегистрации, что и при заключении договоров купли-продажи.

Особенности налогообложения:

  • Если стоимость обмениваемых объектов равна, налог не уплачивается;
  • Если предметы договора обмена не равнозначны по цене, сторона, получающая выгоду от реализации своего имущества, оплачивает 13% от дохода;
  • Если обмениваемая недвижимость находится в собственности менее трех лет, уплата НДФЛ обязательна;
  • Если реализуемая недвижимость в собственности более трех лет, есть возможность получения налогового вычета.

Процесс регистрации перехода права собственности в ЕГРН при мене не отличается от сделки купли-продажи. После составления договора мены, участники сделки собирают необходимый пакет документов, пишут заявление в ЕГРН о регистрации. Если необходимо внести налог, в регистрационных органах рассчитывают сумму, необходимую для уплаты и дают реквизиты для оплаты.

Источник: https://ogic.ru/dokumenty/dogovor-meny-ponyatie-vidy-priznaki-soderzhanie.html

Договор мены недвижимого имущества: образец

Порядок и особенности заключения договора мены. Образец договора мены

Договор мены недвижимости заключают с целью передачи объекта недвижимости в законное владение другому лицу в обмен на иное имущество, согласно ГК РФ статье 567. Это обусловлено правом собственника распоряжаться своим имуществом как угодно, в соответствии с законодательными нормами, в том числе и передавать права на собственность другому лицу.

Суть договора мены

Договор мены — это двухстороннее соглашение о взаимном обмене объектами недвижимости или товарами с предоставлением полноправного пользования. Во внешней торговле — это бартер.

При заключении соглашения о мене, каждый из участников сделки признаётся одновременно продавцом передаваемого товара и покупателем принимаемого обменного товара или имущественных прав.

Участниками мены могут быть и физические, и юридические лица. Распространены сделки между родственниками, что не запрещено законодательством РФ.

https://www.youtube.com/watch?v=nfYcuJO_uC0\u0026list=PLsb6UHPckO4vlHwoooZE_q3uQuI8pQfl6

Договор мены имеет некоторые нюансы, касающиеся указания цены передаваемых объектов. Например, если товары равноценны, то можно не указывать их стоимость. Если же один из обменных товаров ниже стоимости второго, то его собственник обязуется выплатить разницу, что вносится отдельным пунктом.

В случае с меной недвижимости, переход имущественных прав на объекты происходит не одновременно, а только по выполнению каждой стороной регистрационных процедур.

Условия заключения

Соглашение мены недвижимого имущества по условиям похоже на договор о купле-продаже, в связи с чем законодательный регламент может быть распространен и на этот вид сделки, согласно п. 2 ст. 567 ГК РФ. В соглашении мены прописывают общие условия соглашения и существенные.

К условиям договора мены относят:

  • Предмет соглашения — это единственное существенное условие;
  • Стороны сделки;
  • Список лиц, у которых сохраняется право пользования передаваемой недвижимостью, если они есть;
  • Количество, качество и другие характеристики предметов обмена;
  • Условия обмена, порядок и срок;
  • Условия возврата и возмещения убытков;
  • Другие необходимые условия с точки зрения участников.

Указание цены не является существенным условием договора мены, даже если обменивается недвижимость.

К существенным условиям относят права граждан, которые с учетом законодательства имеют право пользования передаваемой недвижимостью. Чаще всего это касается договоров мены квартир, домов и других жилых объектов.

В соглашении обязательно прописывается список прав этих граждан на пользование жильем после смены собственника. К ним относятся лица, живущие по договору о найме, иждивенцы, недееспособные граждане, бывшие члены семьи собственника и т.д.

Составление договора мены недвижимого имущества

Конкретная формы договора мены законодательством не утверждена. К такому соглашению, если это касается недвижимого имущества, применяют нормативы составления по образцу договора купли-продажи недвижимости. То есть, договор мены составляется в письменной форме, одним документом, и подписывается сторонами сделки, в соответствии со ст. 550 ГК РФ.

Нотариальное заверение необязательно, но не возбраняется. Участники заверяют документ своими подписями, что является достаточным условием для этого вида договора. По обращению в ЕГРН, регистратор проводит проверку договора мены недвижимого имущества и прилагаемых документов.

Структура договора мены недвижимости выглядит следующим образом:

  • Вступление содержит название договора и информацию об участниках, включая их паспортные данные;
  • Предмет договора мены подразумевает описание товаров и имущественные права, на которых отсутствует обременение (п. 2 ст. 557 ГК). Обмениваемые объекты предполагаются равноценными (п. 1 ст. 568 ГК), а в случае ценовой разницы, собственником более дешевого объекта вносится доплата (п. 2 ст. 568 ГК);
  • Стороны соглашения могут быть только совершеннолетние дееспособные физицеские лица и юридические;
  • Срок и условия определяется сторонами. Если объекты передаются в разное время, право собственности у участников возникает только после получения объектов обеими сторонами (ст. 570 ГК). Также применимо правило о встречном исполнении обязательств (ст. 328 ГК, ст. 569 ГК).

Подробное содержание договора мены выглядит так:

  • Название документа, дата и место составления;
  • ФИО, адреса, паспортные данные сторон сделки. Для юридических лиц — регистрационные и подтверждающие документы;
  • Описание и характеристика предмета договора. Если это недвижимость, то подробно внести все характеристики, которые позволят идентифицировать подлежащий обмену объект;
  • Размер и сроки доплаты, если требуется;
  • Порядок совершения сделки;
  • Права и обязанности сторон;
  • Ответственность участников;
  • Иные условия на усмотрение сторон;
  • Дата, место и подпись участников. Для юридических лиц — подпись и печать.

Если предметом мены выступает квартира, дом или иная недвижимость, то рекомендуется в договоре прописать следующие уточнения, помимо основных:

  • Подробные характеристики недвижимости — адрес, этаж, номер дома, общая площадь, кадастровый номер и другие характеристики;
  • Указать, какими недостатками обладает объект для того, чтобы не возникло спорных моментов;
  • Если недвижимость находится в общей или долевой собственности, то вносится пункт о получении согласия на совершаемую сделку. Письменное разрешение о согласии других лиц прилагается к основному договору;
  • При обмене квартирами или другим жильем надо прописать порядок и сроки их освобождения (сроки выписки и полного освобождения);
  • Подтверждение отсутствия обременений и долгов;
  • Внести пункт о порядке и способе урегулирования споров.

Мена недвижимого имущества на движимое

Источник: https://ahrfn.com/dokumety/dogovor-meny-nedvizhimogo-imushhestva-obrazec.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.